[马光远股市分析]马光远、曹德旺、牛凤瑞等大佬观点一致

其实在一定程度上来说，楼市和股市有很多相同的地方，人们都希望在价格最低的时候买入，然后在价格最高处卖出。只是楼市在过去的二十年楼市价格很少处在低谷，基本都处于上升阶段，因此很多人都非常后悔没有尽早买房，甚至很多电影电视剧中如果是穿越剧都会建议过去的人买房。但现实生活中并没有后悔药可吃，也不能穿越到过去，楼市经过20多年的发展也慢慢到达了其天花板的高度。可以说现在闭眼买房就能赚钱的时代已经过去，未来楼市走向到底如何？是尽快买房还是在等一等，对于这些问题我们不妨先看看一些大佬的看法。

马光远：炒房的时代已经过去

在今年之前马光远一直是看好楼市的，认为未来房价还会继续上涨，他甚至说过：“房地产作为经济支柱100年不会变，你不愿相信那是因为你没吃过不知道有多香！”的话。但今年过后马光远对楼市的观点开始改变，他说了这样三句话：第一：投资房地产不需要智商的时代基本结束了，所有城市上涨的历史基本结束，不能说政策宽松房价又会上涨。第二：投资房产需要谨慎，不要把过去靠运气挣来的钱都赔进去。第三：三四线城市严重过剩，投资房产就是火中取栗！

从这三句话中我们可以看出，未来楼持涨普涨的时代已经过去，楼市出现分化已是不可避免的。未来不同城市或者同一城市不同位置的房价涨跌都不一样，因此投资买房将不再是一件稳赚不赔的买卖。马光远的观点也给很多炒房客敲响了警钟，靠炒房发家致富的时代已经过去，特别是一些这两年刚刚加入炒房大军的炒房客们，其实房价已经处于高位，这两年在炒房买房很可能就是高位接盘，一不小心就可能出现赔本的情况，因此炒房的黄金时代已经过去，炒房客的生存空间也会越来越小，直到他们慢慢退出楼市。

曹德旺：应该尽早卖掉手里多余的房子

著名企业家曹德旺一直反对过度发展房地产行业。曹德旺曾说过：现在钱都流入了房地产行业中去，没有钱来发展实体经济和高新技术，对于老百姓而言，曹德旺建议尽早卖掉手里多余的房子，房子是用来住的，城市是百姓的城市，不是有钱人的城市。

曹德旺认为现在的高房价已经严重阻碍了实体经济的发展，房价已经处于高位，高房价高房租已经让实体经济边缘化，如果房价继续上涨的话，房子很可能失去其应有的居住属性，转而赋予更多的金融属性。这就导致大量的有钱人都把钱投入到房地产行业中去，没有钱的人会因为买一套房而变成房奴，一辈子为这套房而努力打工，这时房地产行业就像一个无底的黑洞，社会上大量的资金都被吸走。富人把资金投入房地产行业，穷人因为房贷而降级消费，此时实体经济因为没有足够的资金就无法长足的发展。而一个国家的核心竞争力还是要依靠实体经济和高新技术行业，不可能只是比拼谁的房子盖得好，盖得多，因此长期来看，过度发展房地产行业并不有利于经济的稳定发展。所以曹德旺认为，房地产行业已经发展到其天花板的高度，尽早卖掉手里多余的房子也不无道理。

凤瑞：楼市大跌不可能，大涨也乏力，所以中国房地产行业无大事

牛凤瑞为什么说楼市大跌不可能，大涨也乏力，下面笔者就给大家具体分析一下。首先 为什么说房价大跌不可能，最主要的原因还是因为房地产行业依然是中国的支柱产业，而且也没有找到其他行业能代替其在我国经济中起到的作用，可以说房地产行业还是和经济绑定在一起的。如果房价出现大幅度下跌的话，一些炒房客和投资房地产的人很可能会毫不犹豫的弃房断供，到那时会把所有的难题留给银行，银行很可能坏账烂账一大堆，这种情况很可能出现大量的银行倒闭，进而影响经济发展，导致经济衰退。实际这种现象已经在上个世纪90年代在日本发生过一次，是有历史可寻的，因此楼市大幅度下跌不可能。

其次大涨也乏力，房地产行业经过20多年的发展，已经发展到成熟阶段，房价继续上涨的动力已经不足，其原因主要有以下三点原因：

1、一些三四线城市房子过剩，大量房子空置。根据西南财经大学2017年统计的相关数据显示，我国三四线城市的住房空置率已经高达30%，也就是说每10套房子里面有将近3套是空置的。而且过去3年由于棚改政策和炒房客的进入，导致三四线城市的房价暴涨，这就吸引更多的开发商来这些城市开发楼盘，加上越来越多的年轻人都愿意走向一二线城市，因此现在这些城市的空置率只会更高。未来这些城市的房子过剩问题将是一个大问题。

2、出生率不断降低。随着人们生活的提高和思想的转变加上高房价的原因，这几年我国的新生儿的出生率一直处在下降趋势，2019年的新生儿出生率仅为10.5％，是历史最低。人口出生率降低，人口老龄化的不断加深，这就造成房地产行业的人口红利不断减少。

3、住房需求减少。一方面因为人口出生率降低，另一方面根据央行报告：城镇居民家庭住房拥有率已经高达96%,因此现在很多城市的住房需求在不断减少，未来的年轻人可以继承双方父母的房子，甚至爷爷奶奶的房子，可以说未来人们将不再缺少房子。