马光远：复盘年初关于“2020年房地产走势的十大预判”

是今年1月8日写得《关于2020年房地产走势的十大预判》的文章，一个字没有改，晒出来，看看十大预判对了几个。

l一、调控政策大概率放松

2019年全年出台调控措施620次，去掉节假日等于每天调控两次！这样高频率的调控前无古人，但也后无来者。

放松不代表重回刺激，已经没有太大的刺激空间了。放松调控对大多数城市已经没有任何必要。

房价下跌的概率大于上涨的概率。注意“全面落实因城施策”的措辞，注意“稳房价稳地价稳预期”的“稳”的精妙含义。

l二、房地产市场的数据不会太难看，也不允许太难看

2019年我们一再说是房地产的寒冬，最困难的一年，但房地产的很多指标仍然抢眼：房地产开发投资的增速在10%以上，全国土地出让收入高达7万亿，销售额再次创新高突破了16万亿。

考虑到这些数字是在一年调控620次的情况下发生的，房地产的生命力之强，令人发指。

2020年，出于稳经济的需要，房地产各项指标都不会表现太差，但销售、开发投资的增速、土地出让金要达到2019年的高度难度很大，我们的总体预测是投资开发的增速会跌到5%附近。

l三、行业的整合和洗牌加剧

2018年，风生水起的“去地产化”一度风靡地产界。2018年的“去地产化”其实是一种矫情，是盖房子赚了钱，然后做点医院和大健康旅游之类的。

2019年，“去地产化”戛然而止，因为，主业都玩得很困难，没有闲情逸致打理“诗与远方”，全年破产房企500家。行业集中度仍然在提高。但是，这仅仅是一个开始。

对于中国房地产市场而言，现在的问题仍然是开发商太多了，还需要出局一批。我其实特想列一个出局的名单的。

2020年，开发商的日子不会太好过，对有些开发商而言，当寒冬来临的时候，甚至连一声呻吟都来不及发出就已经壮烈．

l四、一二线城市房价会反弹

以前有人说，“京沪永远涨”。这世界上除了年龄，真的没有什么东西是一直涨的。

2017年，我建议一二线房子多的人可以在年底减持手中的房子。特别是对“京沪”两地的人明确指示，这两个城市的房价高了，要卖掉多余的房子。广州虽然个别区域有洼地，但总体补涨也到位，面临调整的风险。

事实上，2018年和19年，京沪两地的房价不仅没涨，而且调整的还是比较厉害的。当然，不能看统计局的数据，统计局的数据可能会显示，每平米掉了2元。事实上，大多数二手房调整的幅度在15%到20%。一些已经回到了2017年之前。

现在，我可以肯定地说，京沪两地的房子可以开始看了，2020年会有反弹。

l五、2020年绝大多数的三四线城市会进入熊市

我不会单独说五六线，因为五六线的房价总体而言处于历史天花板，大量的五六线城市人口在流失，经济乏善可陈。三四线在经历棚改等补涨行情之后，大多数三四线城市的房价已经涨到阶段性高点。

仔细研究发现，2020年，已经没有任何概念可以做，那只有调整一个结果。过去几年，在三四线布局的开发商，得准备过点更不好的日子了。

但我这里仍然强调，中国房地产的未来就是“三个20%”，任何城市都有20%的房子值得投资。好房子好品质好地段在任何城市都是稀缺的，我从来不看空真正具有稀缺性的房子。

l六、城市群效应提升，特别关注“成渝双城记”

中央财经委员会第六次会议提出，推动成渝地区双城经济圈建设，有利于在西部形成高质量发展的重要增长极，打造内陆开放战略高地，对于推动高质量发展具有重要意义。

高层提出“强化重庆和成都的中心城市带动作用，使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，助推高质量发展。”这意味着“成渝双城记”成为继大湾区、雄安、长三角之后，又一个重点打造的城市群

我过去一直呼吁“西三角”格局，也就是重庆、成都和西安。但重庆和成都似乎不太愿意带着西安一起玩。双城记也挺好的，2020年，这两个城市的房地产不会太差。

l七、房产税2020年不会出台

房产税出台的最好时机错过了，在房地产面临周期性调整的情况下，房产税会成为压倒骆驼的稻草。决定房价走势的，有很多原因，但唯一可以不考虑的就是房产税。

l八、房地产支柱地位100年不会变

2020年房地产仍然是支柱产业，仍然带动几十个行业的实体经济，仍然会成为中国城镇化的最大的推手。房地产的重要性和民意之间的反差大多是因为专家的误导和情绪化。

美国这么一个高科技大国，房地产至今还是支柱产业。不要把房地产与经济的创新程度对立，也不要把房地产与实体经济对立。房地产这个东西，闻着臭，吃着香。谁吃谁知道。整天嚷嚷臭的，都是因为没有吃一口。

l九、房地产的价值裂变刚刚开始

在经历20年的大周期之后，地产赚钱的逻辑其实已经完全不同于过去，卖房子越来越难赚钱。这可能会成为一个很大的趋势。现在我们可以谈“房地产+”这个概念了。

地产这个江湖，开始来了很多“门外的野蛮人”，马云开始卖房子了，这对很多房地产中介可谓毁灭性打击。

一些高科技的行业可以介入地产。“被动房”等新的鲶鱼正在杀入，从建造到装修，到服务，都在发生颠覆性的变化。

谁是你的敌人，这事不好说。中国的小偷从来都想不到，消灭他们的是马云。对一个行业而言，真正的敌人不是你的竞争对手，而是八竿子打不着的那个人。

l十、中美贸易协议利好中国房子

特朗普的老本行是美国的开发商，当然，他要是在中国，他那点开发能力在中国都排不进前100名。

中美贸易协议中，有关于人民币汇率的约定，这一条很重要。如果顺利签了，那2020年人民币不会贬值会升值。这也意味着中国房价获得了汇率层面的支撑。所以，不要再预测2020年房价要崩盘了。